Intervento di Paolo Pedrazzoli – Presidente del”Associazione Sindacale Nazionale Notai in Pensione – al 53° Congresso Nazionale del Notariato “Semplificazione e innovazione: diritti e garanzie nell’Italia del cambiamento” del 8-9-10 novembre 2018 a Roma.
Saluto alle Autorità
Il mantenimento dei livelli dei Repertori dall’anno 2016 ad oggi (tenuto conto della proiezione a fine 2018) su una media di 750.000.000,00 euro indica una stabilizzazione delle entrate professionali su livelli superiori a quelli degli anni di crisi, livelli ai quali corrisponde anche una stabilizzazione in positivo sui risultati della gestione corrente previdenziale cioè sul differenziale tra entrate contributive e spese correnti previdenziali.
Questo è, come è noto, nelle gestioni previdenziali che sono finanziate a ripartizione, l’indice più importante per valutare l’idoneità dell’ente ad assolvere in condizioni di equilibrio alle sue funzioni.
Nell’attraversamento del periodo più sofferto della crisi il nostro sistema previdenziale ha dimostrato una forte capacità di resistenza con la sua flessibilità nella determinazione delle aliquote contributive per il mantenimento dell’adeguatezza delle pensioni e con il sistema di prelievo dei contributi legato ai versamenti in Archivio su base repertoriale.
Nel sistema previdenziale del notariato i dati più rilevanti sono:
- Il Repertorio nazionale che nel 2015 era a 689.850.000,00 è salito nel 2016 (+9,56%) a euro 755.824.000,00 nel 2017 è stato di euro 750.434.000,00 e il risultato tendenziale 2018 è di euro 755.000.000,00.
- I saldi nella gestione corrente previdenziale sono saliti da euro 62.431.000,00 del 2015 a euro 86.836.000,00 del 2016, ammontavano a euro 82.605.000,00 nel 2017 e nelle pensioni 2018 a euro 81.000.000,00.
Sono dati significativi per poter affermare che, se anche si è ancora molto lontani dalla situazione pre-crisi, tuttavia vi sono sia una stabile inversione di tendenza dei redditi professionali sia nel nostro sistema previdenziale una prospettiva di equilibrio e di sostenibilità.
Critica nel nostro sistema previdenziale permane la gestione immobiliare (che è parte della gestione patrimoniale che deve produrre i redditi destinati a coprire la spesa per indennità di cessazione) per la parte spettante ai fondi immobiliari chiusi dedicati (sono quelli con partecipante unico la Cassa) che detengono la c.d. proprietà immobiliare indiretta della Cassa.
La c.d. proprietà indiretta affidata ai fondi immobiliari ha subito una forte svalutazione a causa della crisi del mercato immobiliare e della riduzione dei prezzi non produce alcun reddito a differenza di quanto avviene nella gestione della proprietà diretta affidata alla struttura della Cassa da cui proviene un reddito in linea o addirittura superiore alla media rilevata dal mercato.
Non si comprende perché a fronte del buon andamento della gestione corrente previdenziale e dei conseguenti prevedibili avanzi di gestione e dei buoni risultati nella gestione immobiliare della struttura interna della Cassa si è deciso di effettuare un ulteriore apporto al fondo Flaminia di immobili siti nei Comuni di Torino, Monza, Ascoli Piceno, Roma, Perugia, Genova, Biella per un valore complessivo di bilancio di euro 36.042.547,89?
Non vi erano necessità relative al realizzo di plusvalenze per sanare eventuali disequilibri di bilancio e di certo nemmeno ragioni di opportunità legate ad aspettative di redditi più alti di quelli derivanti dalla gestione diretta da parte della Cassa.
Questa politica di dimissioni di immobili e il mutamento dei nostri asset (da proprietà immobiliare diretta a quote di fondi) non è sostenuta né da motivazioni di riqualificazione del patrimonio né di proficua gestione dei nostri asset in funzione di una maggiorazione dei rendimenti e quindi di miglioramento dei flussi finanziari.
Lo stesso bilancio evidenzia che i beni immobili direttamente gestiti e amministrati dalla Cassa 15,64% del totale (2017) hanno dato i seguenti rendimenti ordinari (voce affitti) con esclusione quindi dei ricavi netti generati da operazioni di alienazione o conferimento immobiliare. (pag. 52 B.)
Anno 2017
- Patrimonio Immobiliare della Cassa: euro 252.189.000,00 (pag. 51)
- Affitti: euro 11.257.000,00 (pag. 39 del bilancio)
La gestione diretta della Cassa ha generato quindi un rendimento nel patrimonio immobiliare proprio pari a:
- Anno 2017: 4,46% (dati al lordo di imposta e costi di gestione).
Nel 2016 gli affitti erano stati 10.180.000,00 euro pari al 3,66%.
Nel 2016 i fondi immobiliari erano iscritti a bilancio per euro 467.368.210,00 pari al 30,17% del patrimonio, nel 2017 ammontavano ad euro 408.014.724,00 pari al 26,42% del patrimonio.
I rendimenti dei fondi immobiliari nel 2016 e 2017 sono stati pari a zero (pag. 42 e pag. 43) – il solo fondo Immobilium – non dedicato – ha erogato nel 2016 433.089,00 euro – e se si tiene conto dei costi di commissione i rendimenti sono in negativo.
E’ rimasta peraltro inevasa la richiesta avanzata non solo dall’Associazione Sindacale dei Notai in Pensione ma anche da alcuni delegati nell’Assemblea dei Delegati di avere i rendiconti semestrali e annuali dei fondi immobiliari nonché le risultanze dei controlli effettuati dalle competenti autorità di vigilanza sulle Sgr e quindi ad oggi non si conosce quali siano state le modalità di gestione. Né nella relazione al Bilancio né nella nota integrativa ve ne è traccia.
Anche se non è questa la sede competente per una valutazione di merito di singoli atti di gestione e nella consapevolezza che la gestione del fondo da parte della Sgr è autonoma non si può non osservare che almeno per quanto attiene alla regolamentazione dei rapporti tra Cassa e Fondi si devono escludere operazioni di investimento in immobili destinati a reddito che comportino l’assunzione di mutui che inevitabilmente abbassano il livello dei flussi finanziari derivanti da tali operazioni.
Lo spunto per queste riflessioni deriva dall’acquisto effettuato dal Fondo SATOR dello stabile sito in San Lorenzo in Lucina e destinato alla Caserma dei Carabinieri garantito da ipoteca su altro immobile (diverso da quello oggetto di acquisto).
In operazioni simili é certamente privo di motivazioni il ricorso ad un intervento del fondo finanziato oltretutto da mutuo che comporta una diminuzione dei flussi finanziari derivanti dall’affitto.
Ammesso che il fabbricato potesse essere ritenuto di interesse per il reddito prodotto da affitto era certo più opportuno che fosse acquistato direttamente dalla Cassa, senza mutuo e gestito dalla struttura interna. Non ci sarebbe stato l’onere delle commissioni e avremmo almeno percepito i canoni per intero.
I fondi immobiliari hanno subito una rettifica di valore per perdite durevoli per adeguare il valore di bilancio degli stessi ad una stima coerente con il loro valore “recuperabile” secondo le prescrizioni del Codice Civile e del documento OIC 9 (Organismo Italiano di Contabilità); questa rettifica ha comportato una svalutazione per 67.605 milioni di euro al netto del Fondo rischi patrimonio mobiliare esistente pari a 24.479 milioni di euro per un ammontare complessivo di 91 milioni di euro.
Questa situazione deve indurre a sospendere gli apporti nei fondi immobiliari (per quelli quotati esiste poi una differenza enorme tra NAV e prezzo delle quote); è invece il momento di studiare come uscirne con riattribuzione dei beni ai partecipanti.
Poiché la nostra legislazione fiscale prevede un regime agevolativo per l’apporto ai fondi e non invece un regime agevolativo per l’attribuzione eventuale dei beni immobili ai partecipanti in sede di estinzione è necessario investire dal problema, che è o sarà comune a tante Casse di Previdenza, il legislatore.
Ringrazio dell’attenzione e auguro al Congresso un buon lavoro.
Il Presidente A.S.N.N.I.P
Paolo Pedrazzoli
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