Il comma 142, dell’unico articolo di cui si compone la legge 4 agosto 2017, n. 124 (Legge annuale per il mercato e la concorrenza.) nella parte in cui modifica la legge 27 dicembre 2013, n. 147, impone al notaio la tenuta di un conto corrente dedicato al deposito de “l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprieta’ o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti”
Questa norma ha ricevuto apprezzamenti, (cui il nostro legislatore non è molto abituato), con la sola eccezione (che mi risulti) dell’Associazione Nazionale degli Agenti Immobiliari che, per bocca del suo Presidente ascrive, senz’altro, la norma «alla già nutrita schiera delle leggi “inutili e dannose” varate per il nostro comparto … [perché essa crea] una disparità fortissima tra le parti, fino ad oggi bilanciate e tutelate, mentre ora il venditore diventa parte debole del contratto. Inoltre, la sua applicazione creerà notevoli problemi a quei venditori che intendono vendere la propria abitazione per comprarne subito un’altra: sarà quasi impossibile impegnarsi nel nuovo acquisto, non potendo contare sul denaro proveniente dalla vendita del proprio immobile». (da Il Sole 24 Ore – 30/8/2017 – pag. 17).
Fa eco il Giornale.it Cronache (Gio, 31/08/2017 – 21:31), con un articolo di dal preoccupante titolo “Ennesima tegola sulla casa: bloccati i soldi di chi vende” che riprendendo la lagnanza degli agenti immobiliari afferma che questi “hanno denunciato «l’abominio» contenuto nella norma entrata in vigore martedì. Si chiama «deposito del prezzo al Notaio»” che lo stesso articolo qualifica “incubo” di chi deve vendere casa.
Perché abominio e perché incubo? Perché “un compratore, dopo un preliminare, potrà ad esempio bloccare la vendita perché ha rilevato delle irregolarità (sic!). «È un arma nelle mani del compratore, che potrà a questo punto usare la sua capacità coercitiva», commenta, (secondo l’articolista) il presidente Fiaip. In altre parole, il compratore si potrà trovare nella condizione di «ricattare» chi vende casa. [le virgolette angolari (« ») sono dell’autore dell’articolo – n.d.r.].
Per legge, (annota il Giornale nell’art. citato) il tempo massimo per una trascrizione è di 30 giorni, la media è di 15 giorni. Non molto, ma quanto basta per creare problemi. Anche grandi. «Si interrompono le vendite a catena, cioè la vendita di un immobile e l’immediato acquisto di uno nuovo, che sono quelle più diffuse in Italia», spiega Righi [presidente nazionale della Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari -n.d.r.]. «Sarà quasi impossibile per chi vende casa impegnarsi all’acquisto di un nuova abitazione, non potendo contare sul denaro proveniente dalla vendita del proprio immobile».
La protesta degli agenti immobiliari merita obiezioni, almeno su tre punti:
a) le reciproche posizioni delle parti in un contratto di compravendita sono fino ad oggi “bilanciate e tutelate”:
si tratta di una affermazione smentita dai fatti; quanti compratori hanno scoperto, che tra il contratto preliminare e quello definitivo o tra quest’ultimo e l’esecuzione della relativa pubblicità, l’immobile per il cui acquisto hanno versato cospicue caparre, è stato oggetto di pignoramenti trascritti o ipoteche iscritte contro il venditore, se non addirittura di vendite truffaldine?; e quante volte non sono riusciti a recuperare quanto versato?
È noto a tutti gli operatori del diritto, e dovrebbe esserlo anche a chi si occupa di transazioni immobiliari, che il sistema della pubblicità immobiliare vigente in Italia, con l’eccezione di quello operante nelle province già soggette al dominio austro-ungarico, penalizza fortemente l’acquirente; questi, infatti, assolve la sua obbligazione, mediante mezzi di pagamento di tutta sicurezza (assegni circolari, bonifici bancari ecc.) senza avere la garanzia dell’opponibilità del suo acquisto ai terzi prima della trascrizione del titolo relativo, con il rischio di trovarsi pregiudicato da precedenti trascrizioni o iscrizioni contro il venditore, ma a lui pregiudizievoli, eseguite nelle more tra la sottoscrizione del contratto e l’esecuzione della relativa pubblicità.
Proprio per evitare questi rischi è stato aggiunto al sesto libro del codice civile l’art. 2645 bis relativo alla trascrizione del contratto preliminare, norma che non ha trovato, a quanto mi risulti, grande utilizzazione, probabilmente per effetto di una errata valutazione del rapporto costi/benefici.
b) il compratore, dopo un preliminare, potrebbe bloccare la vendita perché ha rilevato delle irregolarità”.
L’obiezione è priva di pregio:
a parte la considerazione che se il compratore ritiene esistenti delle irregolarità nel suo acquisto è ampiamente legittimato a rifiutare la stipula del contratto definitivo, salvo a rispondere per danni una volta accertata l’inesistenza delle irregolarità denunciate,
la norma, facendo riferimento agli “atti di trasferimento della proprietà”, non dovrebbe trovare applicazione per i contratti peliminari che, come è noto, non hanno effetto traslativo, a meno di un intervento legislativo di interpretazione autentica o di modifica della norma o giurisprudenziale, in sede di interpretazione.
Si tratta di un testo legislativo mal scritto, se l’intento del legislatore, come sembra, era quello di porre rimedio al possibile pregiudizio del compratore implicito nel sistema di pubblicità immobiliare.
Ma anche ammessa l’applicabilità al contratto preliminare:
se esso è redatto nella forma della scrittura privata non autenticata, la nuova norma non può trovare applicazione per mancanza del depositario e, quindi, tutto continua come prima;
nel caso contrario, effettuato il deposito, il notaio depositario e non altri sarà tenuto, alle condizioni legislativamente previste, a dare corso al pagamento, senza possibilità di “ricatto” da parte del compratore.
c) interruzione delle vendite “a catena”.
Per “vendite a catena” si indente la serie di contratti (due o più) nei quali colui che nel precedente si trova nella posizione di venditore, nel seguente si trova in quella di compratore ed utilizza per l’acquisto successivo il prezzo ricevuto per la vendita precedente.
Se questa serie è congegnata in modo che il contratto successivo venga concluso dopo che si è accertato il buon fine del precedente il ritardo è minimo e salutare.
Se invence le serie è congegnata in maniera tale che la vendita successiva avvenga prima dell’accertamento del buon fine della precedente allora l’operazione rasenterebbe l’azzardo e come tale andrebbe assolutamente vietata.
Quanto ai termini entro cui effettuare la trascrizione occorre ricordare che l’art. 2671 ne prevede due distinti: quello di 30 giorni, comunemente citato, è di natura fiscale e sanziona il tardivo pagamento dell’imposta di trascrizione, con pene di natura pecuniaria;
quanto ai rapporti tra il pubblico ufficiale obbligato a trascrivere ed il soggetto in cui favore la trascrizione è disposta, l’art. 2671 impone che questa venga eseguita “nel più breve tempo possibile”, salvo risarcimento dei danni in caso di ritardo, e la valutazione sull’esistenza o meno del ritardo è rimessa (a posteriori) al magistrato che, secondo costante giurisprudenza di legittimità, decide tenuto conto delle circostanze del singolo caso. Si tratterà comunque di giorni, non di settimane (non mi convincono le statistiche pubblicate da diversi organi di stampa sui tempi effettivi della trascrizione, ma non ho dati per confutarle).
La stampa specializzata, invece, accoglie la novella legislativa come una svolta positiva e segnala come il sistema sia in vigore in altre nazioni europee senza inconvenienti. Per tutti segnalo due articoli:
Il Sole 24 Ore 31/8/2017, pag. 23 (articolo di A Busani: “Deposito del prezzo dal notaio anche per i vecchi accordi“), nel salutare la norma come una rivoluzione copernicana in materia di contrattazione immobiliare, solleva due problemi connessi alla sua attuazione pratica:
la sua applicazione alle trattative concluse con contratti preliminari stipulati prima dell’approvazione della nuova norma, che risolve con la considerazione che, “tutte le volte che una legge impatta su un rapporto che dura nel tempo, inevitabilmente si applica anche ad esso“;
la possibilità che si avanzi la tesi della disponibilità pattizia della regola in sede di preliminare, suggerendo che la norma debba essere considerata di “ordine pubblico”, in quanfo finalizzata a tutelare il contraente “reso debole dal sistema della pubblicità immobiliare” il quale (sistema), antepone la necessità di agevolare la contrattazione, al rischio “dell’incertezza in cui si trova [il compratore – n.d.r.] nel periodo comprreso dal momento dell’ultima ispezione dei Registri Immobiliari fino al momento della trascrizione“.
Milano Finanza 02/09/2017 pg. 43 (articolo di Donatella C. Marino “Più certezza nelle transazioni e più tutele per l’acquirente“) dopo avere spiegato il funzionamento della nuova norma e le cautele previste dal legislatore a tutela del venditore dichiara “lodevole comunque lo scopo: è infatti indispensabile tutelare il compratore da eventuali irregolarità che affiorassero nell’interregno tra il rogito e la trascrizione e (esistono anche questi casi di truffa) dalla possibilità che in questo interregno un venditore proponga l’immobile anche a un altro acquirente: finché non è stata data pubblicità con la trascrizione nei registri immobiliari, infatti, la compravendita non è conosciuta né conoscibile ai terzi e l’immobile potrebbe essere validamente ceduto a un acquirente in buona fede che, qualora trascrivesse il proprio acquisto dell’immobile per primo, ne diventerebbe l’effettivo proprietario. Difficile per il primo acquirente a questo punto recuperare i propri soldi dal venditore truffatore, verosimilmente scomparso. Versando invece l’importo presso il notaio anche il rischio di truffa sarebbe eliminato“.
Anche Milano Finanza si preoccupa, come Il Sole 24 Ore, delle possibili manovre elusive.
“Questa nuova disciplina potrebbe costituire una vera rivoluzione se fosse ritenuta inderogabile e conseguentemente da applicare sempre se richiesto dal compratore. Ma potrebbe anche non cambiare niente. Infatti le norme in questione potrebbero essere considerate pattiziamente derogabili. È cioè sufficiente che le parti concordino apposite disposizioni in sede di contratto preliminare idonee a prevedere che il prezzo venga comunque pagato direttamente al venditore. L’eventuale censura di nullità di una simile disposizione contrattuale per contrasto a norme imperative e all’ordine pubblico potrebbe essere sancita solo in sede giudiziale: in altre parole, una volta stipulato il preliminare, le parti sono obbligate a eseguirlo, a meno che il compratore, tornando sui suoi passi, avvii un procedimento giudiziario per chiedere l’accertamento della nullità della clausola sul pagamento diretto al venditore“
Quest’ultimo articolo segnala quello che può essere considerato un eccessivo sacrificio imposto al venditore che oltre alla mancata disponibilità della somma depositata si vede privato anche degli interessi che su di essa matureranno; forse su questo punto un ripensamento del legislatore non sarebbe inopportuno anche perché questa particolare disposizione potrebbe prestare il fianco ad eventuali ricorsi in sede costituzionale (tutela del risparmio, visto che si tratta di depositi bancari, ingistificato sacrificio della proprietà privata) ma sicuramente si presta a quella tecnica comunicativa che consiste nel mettere insieme elementi ragionevoli ed altri che non lo sono ma che, ad una considerazione superficiale, lo sembrano per riflesso del primo.
